Tenant protections for unincorporated King County

ЗНАЙТЕ СВОИ ПРАВА. Будучи арендатором, изучите свои права, чтобы убедиться в том, что арендодатель соблюдает их. Прежде всего, если вы находитесь под угрозой выселения, арендодатель не имеет права выставлять вас из квартиры, изымать ваши вещи или отключать коммунальные услуги, даже если вы просрочили арендную плату. Используйте этот документ, чтобы узнать больше о своих правах как арендатора только в неинкорпорированном округе Кинг. Некорпорированный округ Кинг представляет собой территорию округа, расположенную за пределами городской черты. Здесь представлена карта некорпоративного округа Кинг (выделенные зеленым районы - это некорпоративный округ Кинг).

ВЫ НЕ ОДИНОКИ. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОСТУПНА. Если вам нужна юридическая помощь, не стоит пытаться справиться самостоятельно. Позвоните по телефону 2-1-1, чтобы вас соединили с организациями, оказывающими бесплатную юридическую помощь и помощь в аренде жилья, или зайдите на сайт Washington Law Help, чтобы получить дополнительную информацию о ваших правах.

Есть вопросы? Пишите по эл. почте xochitl.maykovich@kingcounty.gov.

 Перейдите к каждому разделу, чтобы получить информацию:

• Въезд — информация о требованиях к проверке, гарантийных депозитах и других подобных мерах защиты
  • Проверка арендаторов
  • Расходы на въезд и гарантийный депозит
  • Защита арендаторов от дискриминации
  • Номера социального страхования
• Жизнь в арендованном жилье — информация о договорах аренды, ремонте, повышении арендной платы и других подобных мерах защиты
  • Договор об аренде
  • Ремонт
  • Оплата аренды
  • Повышение арендной платы
  • Пени за просрочку
  • Уведомления о выселении
• Съезд — информация о подаче уведомления об окончании срока аренды и возврате гарантийного депозита
  • Предоставление уведомления
  • Возврат гарантийного депозита

Въезд

• Проверка арендаторов
• Расходы на въезд и гарантийный депозит
• Защита арендаторов от дискриминации
• Номера социального страхования

Проверка арендаторов

У каждого арендодателя есть свой набор требований к арендаторам, проживающим в его квартире, и он собирает эту информацию разными способами. Следует учитывать некоторые аспекты:

• Арендодатели могут использовать любые критерии проверки по своему усмотрению, еслиони применяют эти критерии без дискриминации.
• Например, арендодатели могут запрашивать, но не требовать от соискателя жилья предоставления номера социального страхования. Если соискатель жилья не предоставляет номер социального страхования, арендодатель может проверять соискателей жилья, используя такую информацию, как, в частности, имена, адреса, личные характеристики и историю работы. Кодекс округа Кинг 12.25.140

Арендодатели могут отказать соискателю в аренде жилья из-за неточных, неблагоприятных или недоступных результатов проверки. Арендодатели могут оплатить соискателю стоимость получения отчета о проверке арендатора, если они предоставят соискателю следующую информацию, которую по закону штата арендодатели обязаны предоставлять соискателям аренды: Кодекс штата Washington с изменениями и дополнениями (Revised Code of Washington, RCW) 59.18.257

• какая информация будет использоваться для проверки арендатора;
• какая информация может привести к отказу;
• примет ли арендодатель комплексный многоразовый отчет о проверке арендатора; и
• если используется сообщение от потребителя, название и адрес службы, предоставляющей сообщение от потребителя. Арендаторы могут получить бесплатную копию сообщения в случае отказа или других негативных действий.

Расходы на вселение и гарантийные взносы

Арендодатели могут взимать с потенциальных арендаторов плату за въезд и гарантийный депозит. Если у вас есть вопросы по поводу платы за въезд и гарантийных депозитов, позвоните по номеру 2-1-1, чтобы вас соединили с организациями бесплатной юридической помощи, или обратитесь в Washington Law Help для получения дополнительной информации о ваших правах.

Все сборы за въезд и гарантийные депозиты не могут быть больше месячной арендной платы, за исключением случаев, когда арендная плата зависит от дохода арендатора. Это исключение не распространяется на арендаторов, которые платят за жилье по ваучеру на выбор жилья. Кодекс округа Кинг 12.25.050

Арендодатели должны разрешить арендаторам вносить плату за въезд и страховой депозит в рамках плана платежей. Количество платежей зависит от срока действия договора аренды, как указано ниже. Кодекс округа Кинг 12.25.050

По закону штата, если арендодатель взимает с арендатора залог, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Арендодатели должны предоставить письменный контрольный список с описанием состояния имеющихся повреждений квартиры, если арендодатель взимает с арендатора депозит. RCW 59.18.260

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, обратитесь в Washington Law Help для получения более подробной информации. Для получения дополнительной помощи арендаторы также могут позвонить по номеру 2-1-1, чтобы их соединили с организациями, оказывающими бесплатную юридическую помощь и помощь в аренде жилья.

Защита арендаторов от дискриминации

Арендаторы в неинкорпорированном округе Кинг защищены от дискриминации на основании следующих защищенных классов:

• возраст;
• альтернативный источник дохода;
• происхождение;
• гражданство или иммиграционный статус;
• цвет кожи;
• вероисповедание;
• инвалидность;
• семейное положение;
• гендерная идентичность;
• ветеран с почетным увольнением или военный статус;
• семейное положение;
• национальное происхождение;
• наличие детей
• раса;
• религия;
• жилищная субсидия, например, ваучер на выбор жилья;
• пол;
• сексуальная ориентация; или
• использование служебного животного лицом с ограниченными возможностями.

Эти меры защиты предусмотрены федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством, где это применимо. Закон о справедливом решении жилищных вопросов / RCW 49.60.222 / RCW 59.18.255 / Кодекс округа Кинг 12.20

*Альтернативный источник дохода означает законный, поддающийся проверке доход из других источников, кроме заработной платы, оклада или другого вознаграждения за работу. К ним относятся, в частности, доходы от пособий по социальному обеспечению, других пенсионных программ, дополнительных доходов, пособий по безработице, алиментов на детей, программы денежной помощи для пожилых, слепых или инвалидов штата, денежной помощи для беженцев штата и любых других программ денежных пособий федерального, государственного, местного правительства, частных или некоммерческих организаций.

Арендодатели могут использовать кредитную историю для проверки арендаторов. Арендодатели также могут установить пороговый кредитный рейтинг и отказать в аренде соискателю жилья с кредитным рейтингом ниже порогового. Кодекс округа Кинг 12.20

Номера социального страхования

Арендодатели могут запросить номер социального страхования (Social Security Number, SSN) для проверки соискателя жилья, но они не обязаны предоставлять SSN. Арендодатели не могут отказать в аренде арендатору, который не предоставил SSN. Арендодатели могут проверять арендаторов, используя, в частности, такие сведения, как прежние имена, адреса, личные характеристики и история работы. Арендодатели могут отказать арендатору в аренде жилья из-за неточных, неблагоприятных или недоступных результатов проверки. Кодекс округа Кинг 12.25.140

Жизнь в арендованном жилье

• Договор об аренде
• Ремонт
• Оплата аренды
• Повышение арендной платы
• Пени за просрочку
• Уведомления о выселении

Договор об аренде

Арендодатели не могут требовать от арендатора отказаться от своих прав. Любой договор аренды, в котором арендатор отказывается от своих прав, считается недействительным. Если арендодатель сознательно заключает договор аренды, в котором арендатор отказывается от своих прав, арендатор может возместить ущерб, судебные издержки и гонорар адвоката. Кодекс округа Кинг 12.25.030.B

Ремонт

Арендаторам следует обратиться в Washington Law Help, чтобы узнать о требованиях законодательства штата в отношении запроса на ремонт.

Служба по контролю за соблюдением законов округа Кинг может расследовать некоторые вопросы, связанные со зданиями, расположенными за пределами округа Кинг, такие как проблемы в конструкции, сломанные спринклерные системы, препятствия для аварийных выходов и другие подобные проблемы. Служба по контролю за соблюдением законов округа Кинг не занимается расследованием вопросов, связанных с арендодателями и арендаторами, таких как возврат залога, повышение арендной платы или другие подобные проблемы. Если у вас есть жалоба на здание, вы можете обратиться в Службу по контролю за соблюдением законов округа Кинг, чтобы сообщить о нарушении.

Если арендодатель получает от округа Кинг постановление о конфискации арендуемой квартиры, арендатору, возможно, придется переехать из квартиры, если арендодатель докажет, что не может отремонтировать квартиру из-за медицинских или финансовых трудностей. Арендатор может сделать необходимый ремонт и остаться в квартире в соответствии с законом штата. RCW 59.18.100. Кодекс округа Кинг 12.25.030(9).

Оплата аренды

Арендаторам следует обратиться в Washington Law Help, чтобы узнать о требованиях законодательства штата в отношении платы за аренду.

Арендаторы могут платить арендную плату в любое время с момента наступления срока платежа до истечения 5 дней после вынесения судебного решения, чтобы остаться в квартире, но сумма задолженности меняется в разные моменты процесса. Арендодатели должны принимать помощь в аренде, которая покрывает весь остаток задолженности по арендной плате и не имеет никаких условий в отношении средств. RCW 59.18.410(2)

Повышение арендной платы

Арендодатели обязаны уведомить арендаторов о повышении арендной платы более чем на три процента за 120 дней. Если арендная плата зависит от дохода арендатора, например, в случае субсидированного жилья, где арендная плата зависит от 30 процентов дохода арендатора, то арендодатель должен уведомить об этом минимум за 30 дней. Кодекс округа Кинг 12.25.070

Пример: арендатор платит $1500 в месяц. Арендодатель должен предоставить:

• Уведомление за 120 дней, если повышение арендной платы составляет более $45.
• Уведомление за 60 дней, если повышение арендной платы составляет $45 или меньше.

Арендодатели не могут повышать арендную плату, если в квартире имеются дефекты, делающие ее непригодной для проживания, или в нарушение RCW 59.18.060. Арендодатели могут повысить арендную плату, как только дефектные условия будут устранены. Кодекс округа Кинг 12.25.100

Пени за просрочку

Арендодатели могут взимать пени за просрочку или расходы за неуплату арендной платы. Однако пени или расходы за неуплату аренды не могут превышать 1,5 процента от месячной арендной платы арендатора. Кодекс округа Кинг 12.25.060

Пример: с арендатора, чья арендная плата составляет $1 000, нельзя взимать более $15 за просрочку арендного платежа.

Уведомления о выселении

Уведомление о выселении — это начало процесса выселения. Если арендатор не выполняет требования уведомления или не съезжает из квартиры до истечения срока уведомления, арендодатель может подать на него в суд за выселение. Арендодатели не могут менять замки без согласия арендатора. Единственное лицо, которое может физически выселить арендатора, — это шериф, и сделать это он может только при наличии судебного постановления, разрешающего выселение.

У арендаторов есть право защищать себя от выселения. Арендаторы могут обратиться в организацию Housing Justice Project за помощью в рассмотрении дела о выселении. Арендаторы с низким уровнем дохода имеют право на бесплатного адвоката. RCW 59.18.640

Арендаторы, проживающие в неинкорпорированном округе Кинг, пользуются местными средствами защиты от выселения, которые позволяют арендодателям выселять жильцов только по определенным причинам. Арендодатели должны направить арендатору уведомление о выселении, прежде чем обращаться в суд:

• Арендатор не выполняет требования уведомления о неуплате арендной платы. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.1.a
  • Пример: арендная плата должна быть внесена 1 августа, но арендатор не вносит ее. Арендодатель может направить арендатору уведомление о выселении за 30дней с требованием заплатить или освободить помещение. Арендатор должен оплатить аренду и пеню за просрочку до $75 (если это предусмотрено договором аренды) в течение этого 30-дневного периода (до 31 августа), чтобы остаться в арендованном помещении. Если арендатор не заплатит до 31 августа, арендодатель может выселить его через суд.
• Арендатор не выполняет требования уведомления о выполнении условий или освобождении квартиры. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.1.b
  • Пример: в договоре аренды есть правило, согласно которому арендатору нельзя заводить собаку. Арендодатель может направить арендатору уведомление о выселении за 30 дней, чтобы тот выполнил требование или освободил помещение. Арендатор должен убрать собаку из арендованного помещения в течение 30 дней, чтобы иметь возможность остаться в арендованном помещении. Если арендатор продолжает держать собаку в арендованном помещении, арендодатель может выселить арендатора через суд.
• Арендатор получает уведомление с просьбой освободить квартиру за расточительство или неудобства (расточительство или неудобства означают неразумное или незаконное использование имущества, например, изготовление наркотиков, разведение костров в помещении и т.д.). (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.1.c
  • Пример: арендатор намеренно разбивает все окна в арендованной квартире. Арендодатель может выдать арендатору уведомление о необходимости освободить помещение за 30 дней. Арендатор должен съехать из квартиры по истечении этого 30-дневного срока, даже если он перестал бить окна. Если арендатор не съезжает, арендодатель может выселить арендатора через суд.
• Арендодатель и/или его ближайшие родственники хотят переехать в квартиру. (Уведомление за 90 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.3
  • Арендодатель должен должен направить арендатору письменное уведомление за 90 дней, если он хочет, чтобы арендатор съехал, чтобы в квартиру могли въехать его ближайшие родственники. Если арендатор не съезжает в течение 90-дневного периода, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Ближайшие родственники по этой причине включают в себя сожителя владельца, зарегистрированного в соответствии с главой 26.60 RCW, или супруга владельца, родителей, бабушек и дедушек, детей, братьев и сестер владельца, супруга владельца или сожителя владельца.
  • Существует опровержимая презумпция нарушения закона (то есть предположение о наличии нарушения, если арендодатель не докажет обратное), если арендодатель или его ближайший родственник не занимают арендованное помещение в течение как минимум 60 дней подряд в течение 90дней сразу после того, как арендатор освободил помещение.
• Арендодатель решает продать односемейное жилое помещение. (Уведомление за 90 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.4
  • Арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление за 90 дней, если он хочет, чтобы арендатор съехал из квартиры, чтобы арендодатель мог продать односемейный дом. Если арендатор не съезжает в течение 90-дневного периода, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Существует опровержимая презумпция нарушения закона (то есть предположение о наличии нарушения, если арендодатель не докажет обратное), если:
    • владелец не выставляет на продажу односемейный жилой дом по справедливой рыночной стоимости в течение 30 дней после того, как арендатор освободил помещение, или
    • владелец снимает арендную единицу с продажи, сдает единицу в аренду другому лицу, кроме бывшего арендатора, или иным образом указывает, что владелец не намерен продавать квартиру в течение 90 дней после даты освобождения арендатором или даты выставления недвижимости на продажу, в зависимости от того, что наступит позже.
  • Арендодателю необходимо провести существенную реконструкцию здания. (Уведомление за 120 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.5
    • Арендодатель должен подать полное заявление на получение по крайней мере одного разрешения, требуемого в соответствии с разделом 16 Кодекса округа Кинг для проведения восстановительных работ.
    • Пример: арендодатель хочет переделать кухню и ванную комнату в арендованной квартире, поэтому арендатор должен съехать из квартиры. Арендодатель должен уведомить арендатора за 120 дней, и арендатор должен съехать в течение этого 120-дневного периода. Если арендатор не съезжает в течение этого 120-дневного периода, арендодатель может выселить его через суд.
  • Арендодатель сносит здание, переоборудует его под кооператив или нежилое помещение. (Уведомление за 120 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.6.a
    • Арендодатель должен получить необходимые разрешения до представления уведомления арендатору.
    • Пример: арендодатель хочет снести здание. Арендодатель должен за 120 дней уведомить арендатора о необходимости съезда. Если арендатор не съезжает в течение 120 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель решает превратить квартиру в кондоминиум. (Уведомление за 120 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.6.b
    • Пример: арендодатель хочет превратить здание из арендных квартир в кондоминиум. Согласно закону штата (RCW 64.34), арендодатель должен дать арендатору возможность выкупить свою квартиру. Если арендатор не хочет покупать квартиру, арендодатель должен предоставить арендатору уведомление за 120 дней, чтобы тот съехал. Если арендатор не съезжает в течение 120 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель хочет уменьшить количество жильцов, проживающих в одной жилой единице, чтобы соблюсти установленный законом лимит, а арендатор не выполняет требования. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.7
    • Если на жилую единицу заключено более одного договора аренды, арендодатель может выбрать, какой договор расторгнуть, но арендодатель не может расторгнуть больше договоров, чем необходимо для соблюдения закона.
    • Пример: в арендованной квартире проживают 10 человек, у которых есть индивидуальные договоры аренды с арендодателем, но по местному законодательству в квартире могут проживать только три человека. Арендодатель должен уведомить семерых арендаторов о необходимости съехать за 30 дней. Арендодатель не может использовать эту причину для выселения более семи арендаторов. Арендодатель может выбрать, кого из семи арендаторов выселить. Если семь арендаторов не съедут в течение 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель хочет прекратить использование дополнительного жилого помещения (дополнительными жилыми помещениями [accessory dwelling unit, ADU] также называют гостевые дома, отдельные частные дома, подвальные помещения и т. д.) (уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.8
    • Пример: арендодатель хочет использовать ADU в качестве складского помещения. Арендодатель должен за 30 дней уведомить арендатора о необходимости переезда. Если арендатор не съезжает в течение 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель получает уведомление и предписание, выданное в соответствии с разделом 16 или 23 Кодекса округа Кинг (законы о строительстве/имущественных нормах), нарушения не исправлены, и уведомление и предписание ограничивают возможность арендатора проживать в квартире. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.9
    • Арендодатель должен доказать наличие медицинских или финансовых трудностей, которые не позволяют ему произвести необходимый ремонт.
    • Арендатор может остаться, отремонтировав квартиру в соответствии с положениями RCW 59.18.100.
    • Пример: электропроводка в арендуемом помещении старая, небезопасная и не соответствует местным строительным нормам. Арендодатель не починил электропроводку, потому что недавно произошла чрезвычайная медицинская ситуация, которая стоила арендодателю всех его сбережений. Округ Кинг предписывает домовладельцу запретить кому-либо жить в квартире из-за ее небезопасности. Арендодатель может выселить арендатора, направив ему уведомление за 30 дней, но при этом он должен доказать, что не может починить проводку из-за медицинских или финансовых трудностей. Если арендатор не съезжает в течение 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель и арендатор проживают вместе в одной квартире, и арендодатель намерен прекратить сдачу квартиры арендатору в принадлежащей ему жилой единице, в которой проживает владелец. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.10.a
    • Пример: арендодатель сдает свободную спальню арендатору в доме арендодателя. Арендодатель может выселить арендатора по любой причине с уведомлением за 30 дней. Если арендатор не съезжает в течение этих 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендодатель больше не хочет сдавать квартиру арендатору, проживающему в дополнительном жилом помещении ADU также называют гостевые дома, отдельные частные дома, подвальные помещения и т. д.) на территории, где также проживает арендодатель. (Уведомление за 30дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.10.b
  • Арендодатель больше не хочет сдавать квартиру арендатору, проживающему в односемейном доме, а арендодатель проживает в дополнительном жилом помещении ADU также называют гостевые дома, отдельные частные дома, подвальные помещения и т. д.) на том же участке. (Уведомлениеза 30 дней) King County Code 12.25.030 A.10.c
  • Арендатор или, с согласия арендатора, его субарендатор, субквартирант, жилец или гость занимаются преступной деятельностью в помещении или на территории, прилегающей к помещению, или на общественной полосе отвода. (Уведомление за 30 дней). Участие в преступной деятельности означает участие в следующем:
    • деятельность, связанная с наркотиками, которая является нарушением главы 69.41, 69.50 или 69.52 RCW
    • деятельность, которая является преступлением по законам штата, но только если преступление существенно влияет на здоровье или безопасность любого лица, чтоозначает:
      • деятельность неизбежно опасна для физической безопасности любого лица;
      • деятельность влечет за собой физическое нападение на другое лицо, которое приводит к аресту;
      • деятельность влечет за собой незаконное использование огнестрельного или другого смертоносного оружия, согласно определению в RCW 9A.04.110, что приводит к аресту; или
      • деятельность создает угрозу жизни или пользования имуществом для лиц, проживающих по меньшей мере в двух или более квартирах, что причиняет вред или подвергает риску безопасность или здоровье лиц, проживающих по меньшей мере в двух или более квартирах.
    • Суд может рассмотреть всю ситуацию в целом для определения причины преступной деятельности.
    • Пример: друг арендатора находится в арендованном помещении и стреляет в стену из пистолета. Арендодатель может выселить арендатора с уведомлением за 30 дней. Если арендатор не съезжает в течение 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.
  • Арендатор сознательно позволяет животному, которое было объявлено агрессивным в соответствии с разделом 11 Кодекса округа Кинг, находиться в квартире. (Уведомление за 30 дней) Кодекс округа Кинг 12.25.030 A.12.i, 12.25.030 A.12.ii
    • Пример: собака арендатора покусала человека. Региональная служба охраны животных округа Кинг расследовала инцидент и постановила, что собака была агрессивной. Арендатор оставил собаку у себя, зная, что она признана агрессивной. Арендодатель может выселить арендатора за содержание собаки с уведомлением за 30 дней. Если арендатор не съезжает в течение 30 дней, арендодатель может выселить арендатора через суд.

Уведомления о выселении должны содержать достаточно информации, чтобы арендатор мог ответить и подготовить защиту против любых обвинений, содержащихся в уведомлении. Например, арендодатель не может направить уведомление о выселении за нарушение условий аренды, в котором не указано, в чем конкретно заключается нарушение условий аренды. Кодекс округа Кинг 12.25.030(C)

Съезд

• Предоставление уведомления
• Возврат гарантийного депозита

Предоставление уведомления

Арендаторы, заключившие бессрочный договор аренды с помесячной оплатой, должны письменно уведомить о своем желании съехать не менее чем за 20 дней до последнего дня месяца. Например, если арендатор хочет, чтобы последним месяцем его аренды был август, то ему необходимо направить письменное уведомление арендодателю до 11 августа. RCW 59.18.200

Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок, например, на двенадцать месяцев, должны обратиться к своему договору, чтобы определить, за какой срок они должны уведомить арендодателя до окончания срока аренды.

Возврат гарантийного депозита

Арендодатели обязаны вернуть страховой депозит или сообщить арендатору в письменном виде причину удержания депозита в течение 21 дня после того, как арендатор освободит квартиру. Арендодатели не могут взимать с арендатора плату за износ в результате эксплуатации жилья.

Если арендодатель не возвращает залог или не предоставляет арендатору письменное заявление в течение 21 дня, он обязан вернуть арендатору весь залог. Арендодатель также не может предпринимать другие действия для возврата залога. Арендодатели, не соблюдающие это правило, могут также быть обязаны выплатить штрафы. RCW 59.18.280

Rent increases

Landlords are required to provide 120 days' notice for rent increases greater than three percent. If the rent is based on a tenant’s income, such as subsidized housing that bases rent on 30 percent of a tenant’s income, then the landlord needs to provide a minimum of 30 days’ notice. King County Code 12.25.070

Example: a tenant pays $1,500 monthly. The landlord would provide:

• 120 days' notice if the rent increase is more than $45.

• 60 days’ notice if the rent increase is $45 or less.

Landlords cannot raise the rent if the unit has defective conditions making it uninhabitable or in violation of RCW 59.18.060. Landlords can raise rent once the defective conditions are fixed. King County Code 12.25.100

Late fees

Landlords can charge late fees or costs for nonpayment of rent. However, late fees or costs for nonpayment of rent cannot exceed 1.5 percent of the tenant’s monthly rent. King County Code 12.25.060

Example: A tenant whose rent is $1,000 cannot be charged more than $15 in late fees for a late rental payment.

Eviction notices

An eviction notice is the beginning of the eviction process. If a tenant does not comply with the notice or does not move out of the unit prior to the expiration of the notice period, the landlord can file an eviction court case against the tenant. Landlords cannot change the locks on a tenant without the tenant’s consent. The only person who can physically remove a tenant is a sheriff, and they can only do so if there is a court order authorizing the eviction.

Tenants have the right to defend themselves against an eviction. Tenants can contact the Housing Justice Project for help with an eviction case. Low-income tenants have the right to a free tenant attorney. RCW 59.18.640

Tenants living in unincorporated King County have local protections against eviction that only allow landlords to evict a tenant for certain reasons. Landlords must give tenants an eviction notice before taking the tenant to court:

• Tenant does not comply with a nonpayment of rent notice within 30 days King County Code 12.25.030 A.1.a.
  • Example: Rent is due on August 1st but tenant does not pay rent. The landlord can give the tenant a 30-day eviction notice to pay or vacate. The tenant must pay the rent and up to a $75 late fee (if required in the lease) within that 30-day period (by August 31st) to stay in the rental unit. If the tenant does not pay by August 31st, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Tenant does not comply with a comply or vacate notice within 30 days. King County Code 12.25.030 A.1.b
  • Example: The lease has a rule that says tenants cannot have a dog. The landlord can give the tenant a 30-day eviction notice to comply or vacate. The tenant must remove the dog from the rental unit within the 30-day period to be able to stay in the rental unit. If the tenant continues to have the dog in the rental unit, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Tenant receives a notice to vacate for waste or nuisance (waste or nuisance means an unreasonable or illegal use of property such as making drugs, setting fires in the unit, etc.) within 30 days. King County Code 12.25.030  A.1.c
  • Example: The tenant is intentionally breaking all the windows in a rental unit. The landlord can give the tenant a 30-day notice to vacate. The tenant must move out of the unit at the end of this 30-day period, even if the tenant stops breaking windows. If the tenant does not move out, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord and/or their immediate family wants to move into the unit with a 90 day notice. King County Code 12.25.030 A.3
  • Landlord must give the tenant 90 days advanced written notice if the landlord wants the tenant to move out so they can move their immediate family into the unit. If the tenant does not move out within the 90-day period, the landlord can evict the tenant through the court process.
  • Immediate family under this cause includes the owner's domestic partner registered under chapter 26.60 RCW or the owner's spouse, parents, grandparents, children, brothers and sisters of the owner, of the owner's spouse or of the owner's domestic partner.
  • There is a rebuttable presumption of a violation of the law (meaning there is an assumption there is a violation unless the landlord proves otherwise) if the landlord or their immediate family member does not occupy the rental unit for at least 60 consecutive days during the 90 days immediately after the tenant vacates the unit.
• Landlord decides to sell a single-family dwelling unit with a 90 day notice. King County Code 12.25.030 A.4
  • Landlord must give the tenant 90 days advanced written notice if they want the tenant to move out of the unit so the landlord can sell a single-family home. If the tenant does not move out within the 90-day period, the landlord can evict the tenant through the court process.
  • There is a rebuttable presumption of a violation of the law (meaning there is an assumption there is a violation unless the landlord proves otherwise) if:
    • the owner does not list the single-family dwelling for sale at fair market value within 30 days after the tenant has vacated, or
    • the owner withdraws the rental unit from the sales market, rents the unit to someone other than the former tenant or otherwise indicates that the owner does not intend to sell the unit within 90 days after the date the tenant vacated or the date the property was listed for sale, whichever is later
• Landlord needs to substantially rehabilitate the building with a 120-day notice. King County Code 12.25.030 A.5
  • The landlord must submit a complete application for at least one permit required under King County Code Title 16 for rehabilitation.  
  • Example: Landlord wants to remodel the kitchen and bathroom in the rental unit so they need the tenant to move out of the unit. The landlord must give the tenant 120-days' notice and the tenant must move within that 120-day period. If the tenant does not move out in that 120-day period, the landlord can evict the tenant through the court process.  
• Landlord demolishes the building, convert it to a cooperative or a nonresidential use with a 120-day notice. King County Code 12.25.030 A.6.a
  • The landlord must obtain the necessary permits before serving the tenant with notice.
  • Example: Landlords wants to tear down the building. The landlord must give the tenant 120 days’ notice to move out. If the tenant does not move out within 120 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord decides to convert the unit into a condominium with a 120-day notice. King County Code 12.25.030 A.6.b
  • Example: Landlord wants to change the building from rental units to condominiums. Under state law (RCW 64.34), the landlord must give the tenant a chance to buy their unit. If the tenant does not want to buy the unit, the landlord must give the tenant 120 days' notice to move out. If the tenant does not move out within 120 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord seeks to reduce the number of occupants who reside in one dwelling unit to comply with the legal limit and the tenant fails to comply within 30 days. King County Code 12.25.030 A.7
  • If there is more than one rental agreement for the unit, the landlord may choose which agreement to terminate, but the landlord many not terminate more agreements than necessary to comply with the law.
  • Example: There are 10 people living in the rental unit who have individual leases with the landlord, but under local law, only three people can live in the unit. The landlord must give seven tenants a 30 days' notice to move out. The landlord cannot use this reason to evict more than seven tenants. The landlord can choose which seven tenants to evict. If the seven tenants do not move out within 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord wants to discontinue the residential use of an accessory dwelling unit (ADUs are also called guest houses, mother-in-law units, basement units, etc.) with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.8
  • Example: Landlord wants to use an ADU as a storage space. The landlord must give the tenant 30 days’ notice to move. If the tenant does not move out within 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord receives a notice and order issued under King County Code Title 16 or 23 (building/property code laws) and the violations are not corrected and the notice and order restrict the tenant’s ability to reside in the unit with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.9
  • The landlord must make a showing of medical or financial hardship that prevents the landlord from making the necessary repairs.
  • The tenant could stay by repairing the unit as set forth in RCW 59.18.100
  • Example: The electrical wiring in the rental unit is old, unsafe, and is illegal under the local building codes. The landlord has not fixed the electrical wiring because they recently had a medical emergency that cost the landlord’s entire savings. King County orders the landlord to not have anybody living in the unit because it is unsafe. The landlord can evict the tenant by giving them a 30 days’ notice, but the landlord must be able to prove that they can’t fix the wiring due to a medical or financial hardship. If the tenant does not move out within 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord and tenant live together in the same unit and the landlord intends to discontinue leasing to a tenant in the owner's own dwelling unit in which the owner resides with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.10.a
  •  Example: Landlord rents out a spare bedroom to a tenant in the landlord’s house. The landlord can evict the tenant for any reason with a 30-day notice. If the tenant does not move out within those 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Landlord no longer wants to rent to a tenant who lives in an accessory dwelling unit (ADUs are also called guest houses, mother-in-law units, basement units, etc.) on the property in which the landlord also lives with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.10.b
• Landlord no longer wants to lease to a tenant who lives in a single-family home and the landlord lives in an accessory dwelling unit (ADUs are also called guest houses, mother-in-law units, basement units, etc.) on the same lot with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.10.c
• Tenant, or with the consent of the tenant, the tenant’s subtenant, sublessee, resident, or guest, has engaged in criminal activity on the premises or on the property or public right-of-way abutting the premises with a 30-day notice. Engaging in criminal activity means engaging in:
  • Drug-related activity that is in violation of chapters 69.41, 69.50, or 69.52 RCW
  • Activity that is a crime under the laws of the state but only if the crime substantially affects the health or safety of any person, which means:
    • Activity is imminently hazardous to the physical safety of any person
    • The activity entails physical assaults upon another person that result in an arrest
    • Activity entails the unlawful use of a firearm or other deadly weapon as defined in RCW 9A.04.110 that results in an arrest or
    • Activity renders people in at least two or more units insecure in life or the use of property that injures or endangers the safety or health of people in at least two or more units
  • The court can consider the totality of the situation for the criminal activity cause.
  • Example: the tenant’s friend is in the rental unit and shoots the wall with a gun. The landlord can evict the tenant with a 30 days' notice. If the tenant does not move out within 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.
• Tenant knowingly allows an animal who has been declared vicious in accordance with King County Code Title 11 to stay in the unit with a 30-day notice. King County Code 12.25.030 A.12.i, 12.25.030 A.12.ii
  • Example: a tenant’s dog bit someone. The Regional Animal Services of King County investigated the incident and ruled the dog was vicious. The tenant kept the dog, knowing the dog was declared vicious. The landlord can evict a tenant for keeping the dog with a 30-day notice. If the tenant does not move out within 30 days, the landlord can evict the tenant through the court process.

Eviction notices must have enough information so the tenant can respond and prepare a defense against any allegations in the notice. For example, a landlord cannot give an eviction notice for a lease violation that does not state what the specific lease violation is alleged. King County Code 12.25.030(C)